房贷新政让购房投资回归理性

业内人士:新房贷政策提高的只是炒房和投资成本

核心提示:"十一"前,央行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。通知中规定,"申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。""十一"过后,各家银行将根据通知的精神,制定新的实施细则。长假过后,楼市最热门的话题无疑就是此次房贷新政,据了解,我市一些商业银行也已逐步落实此项房贷新政策。对于房贷新政,地产业内人士表示,银行上调第二套房的首付比例以及贷款利率,显然出自对房价上涨的忧虑,新政或将在短期内对房价有所抑制,另外,与去年"国六条"出台时房贷政策一刀切的做法不同,由于本次房贷新政仅针对第二套住房而言,首次购房的市民没有任何影响,从另一个角度来讲,新房贷政策提高的只是炒房者以及以房产作为投资的部分市民的成本。

专家:住房投资将更趋理性

一位房地产专家表示,随着房贷新政的出台,今后购买第二套、第三套住宅的贷款成本将更高,对于总价较高的低密度住宅及大户型住宅来说,投资者今后在选择时会更为慎重,毕竟对投资者来说,投资以上类型住宅将大幅度加大资金的投入,这很大程度上加大了投资风险。专家按照新政前和新政后的贷款政策给记者算了一笔账。以总房价100万元,贷款15年为例。原贷款七成70万,利率按照基准利率下浮15%即6.6555%计算,每月还款6157.63元,利息总额=每月还款×12(月)×15(年)-70万元贷款总额=408373.4元;而新政后的贷款六成60万元,利率按照基准利率上浮10%即8.613%计算,每月还款5948.04元,利息总额为470647.2元。结果很明显,不仅首付一次性要多付出10万元,贷款利息总额也多支付了62273.8元。

从以上数据我们不难判断,对于房地产市场而言,新房贷所带来的将是更为理性的住房投资,非理性、非正常的投资需求将得到极大的抑制。专家预言,房贷新政不可能彻底杜绝炒房及房产投资,但今后房地产投资方向将会因为此次房贷新政大面积转向总价更低的90平方米以下小户型。另外,由于90平方米以上大户型住房需求的降低,开发商捂地、捂盘的现象也将因为本次房贷新政得到一定程度地遏制,将会更多地按照正常节奏供应房源。

开发商:有人欢喜有人忧

以前每一次新政出台,开发商都保持一种作壁上观的态度,不为所动。但这次房贷新政却有所不同,尽管大部分开发商表示新政对楼盘销售不会带来太大影响,也有部分开发商对新政的落实感觉到一丝隐忧。

东区某楼盘负责人告诉记者,他们项目的住房以90平方米以下小户型为主,购房者大部分属于首次购房的市民,新政对首次购房并未做任何限制。项目推出后,一直呈现供不应求的局面,从已经注册登记的市民情况来看,仅首次购房的市民就足以消化整个项目的所有房源,因此,楼盘的销售将会按部就班地进行,不会有太大的变动。

但另一家某低密度住宅项目的负责人的看法显然有所不同,这位负责人告诉记者,低密度住宅的销售进度本身就要比普通住宅要慢,同时,购买低密度住宅的市民多数已经拥有了第一套甚至第二套住房,房贷新政的出台或许会使他们改变原有的销售计划。不过,这位负责人表示,节后两天的销售情况来看,新政对项目的影响似乎并不明显。

记者昨日电话采访了10多家开发公司负责人,近7成的负责人表示不会对楼盘有太大影响,但仍有3成的负责人表示了一定程度的担忧。值得注意的是,表示担忧的几个项目负责人均为中心区高档住宅或低密度住宅项目。

市民:"买大"还是"买小"?

记者昨日采访了几位近期有购房打算的市民,记者发现,市民对于这次房贷新政也极为关心,很多市民甚至因此改变了购房计划。

近期准备置业的市民张先生介绍,因为刚毕业三年,积蓄不多,他本准备年底购买一个小户型作过渡,等今后宽裕点再买一个大一点的房子。但现在得知购买第二套房要多付首付和利息后,他反而犹豫了。他这几天一直在思考,到底要不要等钱多点直接买个大房子,但小张担心这次房贷新政并不能彻底抑制房价的上涨,再等恐怕就更买不起房子了。买大还是买小的问题,这两天一直在困绕着小张。

和小张的情况不同,市民刘先生已经有一套房子了,本来打算把旧房子出租出去,再买套大一点的房子自住。当刘先生看到房贷新政的消息公布后,刘先生也在犹豫。首先,如果把原来的房子卖掉再换套大一点的,是不是还算做首次购房?另外,近两年的房价上涨让他的老房子的价格翻了几翻,看着房价没有丝毫下降的趋势,刘先生感觉卖掉实在心疼,但如果不卖恐怕就买不起新房子了。刘先生打算这两天去银行好好咨询一番再作打算。

新政焦点:第二套住房如何界定

如何界定"第二套住房"不仅是许多购房市民关心的焦点问题,也是房地产业内人士所关注的。根据央行规定,银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款,针对"第二套住房"提高首付和利率的政策主要影响的是已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的贷款人,还清首套房款的不会计入其中。

但也有银行业内人士对于"第二套住房"的界定提出了异议,该人士指出,目前全国各大商业银行都是联网的,对于在某一个银行已办理第一套房屋贷款的客户,其他银行通过网络都可以查询到。所以,对客户的第二套住房进行辨别并不困难。但从实际情况来看,第二套房未必就不是出于自住需求,首套住房也未必就不是进行投资。比如许多年轻人给父母购买的住房,只是保留了名下的产权,但实际上仍为自住房。另外,假如一对配偶利用贷款购买住房,又以另一方的名义购买第二套住房投资的情况也无法在系统上进行辨认。

近日,央行副行长、上海总部主任苏宁昨天在上海表示,央行征信系统完全可以查到贷款人是否贷款买过房,成功认定"首套自住房"和"第二套(含)以上住房"。商业银行在接受个人住房贷款申请后,应及时通过个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询,贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库,以此确保对"首套自住房"和"第二套(含)以上住房"的认定。

业内人士指出,由于新政出台不久,各大银行的具体细则仍待考察,第二套住房如何界定的问题,将会在不久的实施中给出答案。